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CGT Cost Base

CGT 成本基础记录清单：该保留什么

成本基础的可靠程度，取决于其背后的记录。五大成本基础要素 中的每一项都需要自己的凭证链——当您最终出售时，ATO 看的是证据，而非估算。这是一份 实用清单，说明该保留什么、为什么保留、保留多久，并展示同期记录与事后重建记录 在 ATO 眼中的差别。以上仅为一般信息，并非税务建议——请咨询您的会计师。

记录就绪度——勾选您已有的
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把您现在就能找到的每一份记录都勾上。

逐项要素该保留什么
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成本基础要素应保留的记录原因
1 — 取得买卖合同、交割结算单、支付金额的凭证（以及任何非现金对价的市场价值）确定起始数字——多数成本基础中最大的一项
2 — 附带成本印花税／过户税通知、过户与法律发票、中介佣金、估价师／测量师费用、广告与查册费用每一项都可单独计入——但前提是您能出示发票
3 — 持有成本市政费与土地税通知、贷款利息单、保险费、维护发票——并标注其未作税务抵扣的期间仅未抵扣的部分可计入；您需要证明是哪些期间
4 — 资本性改良建筑与工程发票、市政审批、改良前后的日期与照片证明该支出属资本性（而非已抵扣的维修），且出售时仍体现在物业上
5 — 产权维护抗辩或确立产权的法律发票与往来文件将支出与保护所有权（而非赚取收入）相联系

有条理的记录会让两条证据路径都更有力——无论带日期的估值还是 ATO 的免费公式， 都依赖您能够为各要素提供佐证。

该保留多久
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一般经验法则是：与某个 CGT 事件相关的记录，应在该事件后保留五年——也就是出售后 五年。由于物业出售可能在购入数十年之后，实际上这意味着在整个持有期间加上其后五年， 持续保留您的购入与改良记录。若您产生资本亏损并结转，则应保留至最终使用该亏损当年后 的第五年。拿不准时就保留——存储很便宜，被否决的成本却不便宜。

同期记录 vs 事后重建记录
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在 ATO 看来，记录何时生成，与记录说了什么同样重要。

同期——当时生成

带日期的发票、交割结算单、银行记录，或以相关日期签署的估值。它在事件发生时 生成，因此难以争议、易于依赖。这是最有力的证据。

事后重建——日后凭记忆拼凑

多年后拼凑出的估算——「装修大约花了 $80k」、从后来的售价倒推的数字、为某个 过去日期猜测的价值。它或许会被接受，但分量更轻，也更容易被质疑。

这正是「在日期前后行动、而非事后很久才补」的诚实理由：在 2027 年 7 月 1 日前后、 趁市场证据尚新时留存的价值，比多年后临到出售才重建的数字更容易取得、也更易抗辩。 这无关赶时间——而在于证据的质量。

一份您无法重建的 2027 年 7 月 1 日记录
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重置使 2027 年 7 月 1 日的市场价值成为日后增值的新起点，因此它成为您最重要的成本 基础记录之一。设定该价值是可选的：ATO 会提供免费的分摊公式作为替代，因此估值从不 强制——它是一个存在证据取舍的选择。一份按可被 ATO 接受的标准、带日期编制的独立估值， 不过是为这一个日后难以重建的数字留下的同期记录。实例演算 用金额展示这份额外证据何时会改变税务结果——以及何时免费公式已足够接近。

把记录变成证据#

  • 不确定各要素涵盖什么？先看 如何计算您的 CGT 成本基础。
  • 通过三种情景看重置——参见 实例演算。
  • 想要一份以 2027 年 7 月 1 日为准的估值？桌面评估固定价格（不做实地查勘，得出的是 指示性价值）：单元房 $299／独立屋 $349（复杂物业 $399 起）；若需要按可被 ATO 接受标准编制的签署估值，请选 上门（实地查勘）$690 起（日后才补做的估值属追溯性，另行报价）。 前往 CGT Valuation Ready 预订，这是一家 独立的估值服务。
  • 需要为整本客户档案整理记录的会计师，可在 Valuation Ready 合作伙伴门户使用批发批量 价格与批量提交。

登记意向
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无法保存您的请求，请重试。
谢谢——我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。

此步骤不收取任何费用——我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。

我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。

我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。

常见问题
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物业 CGT 需要保留哪些记录？
保留合同与交割结算单、印花税通知、法律与中介发票、每一次改良的带日期发票、未抵扣持有成本的记录，以及 2027 年 7 月 1 日的市场价值。参见逐项要素该保留什么。
CGT 记录要保留多久？
一般为 CGT 事件后五年——即出售后五年。由于出售可能在购入数十年之后，实际上您应在整个持有期间加上其后五年内保留购入与改良记录。参见该保留多久。
什么是同期记录？
在事件发生当时生成的记录——带日期的发票、交割结算单，或以相关日期签署的估值。它在 ATO 面前比日后凭记忆重建的数字更有分量。参见同期 vs 事后重建。
我弄丢了购入发票怎么办？
您也许能从过户律师、银行、市政或中介处重建记录，或重新估算价值——但重建的证据较弱、更易被质疑，因此尽量找回原始文件，并与会计师确认处理方式。
我需要为 2027 年 7 月 1 日价值保留记录吗？
如果您希望重置价值有强证据支撑，那就需要——带日期的估值是对一个日后难以重建的数字所作的同期记录。这是可选的：ATO 的免费公式是替代方案。参见2027 年 7 月 1 日记录。
我已抵扣过的市政费和利息能计入吗？
不能。第三要素持有成本仅限您未作税务抵扣的部分，因此请为物业未产生收入的期间标注记录，并与会计师核对处理方式。

以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。初步估价为自动生成，并非经认证或可用于 ATO 的估值；已签署的估值另行出具。