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CGT Cost Base

2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置：实例演算

2027 年 7 月 1 日重置为每一处在 2027 年 6 月 30 日持有的物业赋予一个新起点——即其 2027 年 7 月 1 日的市场价值。设定该价值有两种方式：一份带日期的独立估值，或 ATO 的免费分摊公式。下面三个实例用整数金额展示两种方式各自何时更划算。所有数字 均为示意——并非报价、并非预测、并非建议。

看估值何时更划算

两种方式如何划分增值
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两种方式都会把您的总增值分为2027 年前部分（仍适用旧的 50% 折扣规则）与 2027 年后部分（适用新的 CPI 指数化加上对该增值 30% 最低税率）：

  • 带日期的估值——采用 2027 年 7 月 1 日的实际市场价值。2027 年前增值 = 该价值 − 原始成本基础；2027 年后增值 = 售价 − 该价值。
  • ATO 免费公式——将总增值按您持有物业的时间分摊；持有期中落在 2027 年 7 月 1 日 之后的部分即为 2027 年后部分。（此处用简单的时间分摊来示意；请与会计师确认 ATO 公布 的方法。）

对个人而言，2027 年前部分的增值一般保留 50% 折扣，因此一个更高、且有据可依的 2027 年 7 月 1 日价值，往往能把更多增值放入该部分、更少落入新规——但前提是增长确实 发生在该日期之前。若并非如此，公式反而可能更优（参见公式何时更优）。

示意性税务假设。 下方税额行采用：47% 边际税率的个人；2027 年前部分适用 50% 折扣 （即该增值约 23.5% 为税款）；2027 年后部分按 47% 边际税率征税（高于 30% 下限），且 忽略 CPI 指数化——指数化会降低2027 年后的数字。实际结果取决于您的税率、指数化、 资格与具体情况。仅供示意，并非税务建议。

实例 A——稳步增长的公寓
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一套公寓于 2017 年 7 月以 $600,000 购入，2037 年 7 月以 $1,000,000 售出 （持有 20 年），期间均匀增长。其在中点即 2027 年 7 月 1 日的实际价值约为 $800,000。

方式2027 年 7 月 1 日价值2027 年前增值2027 年后增值示意税额
带日期的估值$800,000$200,000$200,000≈ $141,000
ATO 免费公式$800,000$200,000$200,000≈ $141,000

结论： 在均匀增长下，时间分摊几乎正好落在实际价值上。免费公式给出基本相同的答案， 因此此时它是更简单、更省钱的选择——估值意义不大。实话实说。

实例 B——在 2027 年前暴涨的地区
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同样是 2017 年 7 月以 $600,000 购入，但该地区早期暴涨：到 2027 年 7 月 1 日物业 价值约 $1,050,000，此后增长趋平，于 2037 年 7 月以 $1,150,000 售出。

方式2027 年 7 月 1 日价值2027 年前增值2027 年后增值示意税额
带日期的估值$1,050,000$450,000$100,000≈ $153,000
ATO 免费公式$875,000*$275,000$275,000≈ $194,000

*公式从不给出价值——它将 $550,000 的总增值在 20 年持有期内五五分摊， $875,000 只是其隐含值。

结论： 暴涨发生在重置之前，但基于时间的公式看不到这一点——它把增值在 20 年间 平均，将 $275,000 推入 2027 年后的新规，而带日期的估值下仅为 $100,000。这意味 着多出 $175,000 的增值按较不优惠的规则征税，按上述假设约多缴 $41,000 税款。 这正是带日期的估值所要应对的情形。

实例 C——经过装修的物业
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于 2015 年 7 月以 $700,000 购入，2026 年进行 $200,000 装修 （属第四要素资本性改良），使成本基础 达到 $900,000。装修将 2027 年 7 月 1 日价值抬升至约 $1,350,000；于 2035 年 7 月以 $1,450,000 售出（持有 20 年，其中 8 年落在重置之后，故公式的 2027 年后 占比为 40%）。

方式2027 年 7 月 1 日价值2027 年前增值2027 年后增值示意税额
带日期的估值$1,350,000$450,000$100,000≈ $153,000
ATO 免费公式—$330,000$220,000≈ $181,000

结论： 装修在 2027 年之前带来了价值跃升，但公式把整笔增值按时间均匀分摊，无法 识别这一点。带日期的估值以重置日为准记录了装修后的物业，把更多增值留在 2027 年前部分 ——按上述假设约少缴 $28,000 税款。教训相辅相成：既要保留 装修发票，也要有一份反映完工状态的 2027 年 7 月 1 日价值。

免费公式何时更优
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带日期的估值并非总是答案。如果您物业的增长主要发生在 2027 年 7 月 1 日之后， 它在该日的实际价值就偏低——此时估值会设定一个较低的起点，把更大一部分暴露于新规， 而公式的均匀分摊反而分得更少。若增长平缓或均匀，公式贴近实际（实例 A），还能为您省下 费用。关键不在于某种方式永远胜出——而在于这是可选的，值得结合您物业的真实历史与 会计师核对。

用您自己的数字试算
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仅为示意性一般信息，并非税务建议。未计入买卖费用、CGT 折扣计算、指数化、豁免及您的边际税率；SMSF 与公司不在此项改革范围内。请咨询您的会计师。

接下来#

登记意向
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我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。

我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。

常见问题
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能给一个 2027 年 7 月 1 日成本基础重置的实例吗？
可以——上文有三个。简言之，一处 $600,000 的物业若在 2027 年 7 月 1 日价值 $1,050,000，则获得 $450,000 的 2027 年前增值（旧 50% 折扣），2027 年后增值很小；而免费时间公式会把增值平均分摊，使更多部分按新规征税。数字为示意。
ATO 免费公式一定比估值差吗？
并非如此。增长均匀时公式贴近实际，是更省钱的选择（实例 A）；增长发生在 2027 年之后时，它甚至可能优于估值。带日期的估值主要在增长集中于 2027 年 7 月 1 日之前时帮上忙。参见公式何时更优。
ATO 分摊公式如何运作？
大体上，它将您的总增值按持有天数分摊；其中落在 2027 年 7 月 1 日之后的部分按新规征税。我们用简单的时间分摊来示意——请与会计师确认 ATO 公布的方法。
为什么带日期的价值能胜过免费公式？
因为公式假设增长均匀。若您的物业在 2027 年前暴涨或经过装修，其真实的 2027 年 7 月 1 日价值高于均匀分摊所隐含的值，因此带日期的估值能把更多增值留在旧的 50% 折扣规则下。参见实例 B。
这些实例包含 CGT 折扣和我的税率吗？
税额行为示意，采用 47% 边际税率、对 2027 年前部分适用 50% 折扣，并忽略 CPI 指数化（指数化会降低 2027 年后的数字）。您的实际结果取决于自身情况——请与会计师确认。
SMSF 或公司适用这些实例吗？
不适用。SMSF、公司与外国居民不在新的 CGT 规则范围内，因此这些针对个人的实例不适用于它们。请就您自身的架构咨询顾问。

以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。所有金额均为示意并经取整。初步估价为 自动生成，并非经认证或可用于 ATO 的估值；已签署的估值另行出具。