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CGT Cost Base

如何计算 CGT 成本基础：五大要素详解

成本基础（cost base）是从售出所得中扣除、用来计算资本利得的那个数字。算准了， 您只为真实的增值缴税；一旦低估——或缺乏证据支撑——就可能多缴税。本指南逐一讲解法律 允许计入的五大要素，一步步搭建出一个成本基础，并说明 2027 年 7 月 1 日重置 如何只改变基准日期，而不改变计算的构成。以上仅为一般信息，并非税务建议——请咨询 您的会计师。

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成本基础的五大要素
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成本基础由五类成本构成。并非每处物业都同时具备这五类，而且有些成本若已作为税务 抵扣申报过，就不能再计入——因此请结合自己的持有情况逐项阅读。

1 · 取得——您付出的金钱与财产

您为取得该资产所支付的金额，加上您为此付出的任何非现金对价的市场价值。对多数 自住房和投资物业而言，这就是购入价。

2 · 附带成本

买入以及日后卖出的交易成本：印花税／过户税、过户与法律费用、买方或卖方中介 佣金、估价师或测量师费用、广告费，以及查册与交割费用。

3 · 持有（拥有）成本

单纯拥有资产所产生的成本——贷款利息、市政费、土地税、保险，以及维修保养。一般 适用于 1991 年 8 月 20 日之后取得的资产，且仅限您未曾（也不能）作为税务抵扣 申报的部分。

4 · 资本性改良

提升或维持资产价值的资本性支出——装修、扩建、新建露台或车道——前提是出售时该 改良仍体现在物业上。

5 · 产权维护

为确立、保全或维护您对资产的产权（或某项权利）而发生的资本性支出——例如解决 边界或产权纠纷的法律费用。

最容易出错的是第三要素。如果您的物业曾出租，且每年在报税时已抵扣了市政费、利息 和保险，这些金额就不能再计入成本基础——否则属于重复抵扣。第三要素通常只对物业未产生 收入的期间才有意义（例如空置土地，或从未出租过的住房）。请咨询会计师，哪些持有成本 符合条件。

一步步搭建成本基础
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下面是一处示意性物业，逐个要素累加而成。表中金额为示意性整数，并非报价或预测。

要素项目（示意）金额
1 — 取得购入价$600,000
2 — 附带成本印花税 $22,000 + 过户 $2,000 + 买方中介 $6,000$30,000
4 — 资本性改良厨房与浴室装修（2022 年）$80,000
3 — 持有成本12 个月空置期的市政费、保险与利息，未抵扣$9,000
5 — 产权维护抗辩边界主张的法律费用$3,000
成本基础合计$722,000

若该物业日后以 $1,000,000 售出，在任何折扣、指数化或重置之前的资本利得为 $1,000,000 − $722,000 = $278,000。您每能证明成本基础中多出的一元，就是少被 征税的一元增值——这正是记录如此重要的原因（参见 记录清单）。

用您自己的数字试算：

仅为示意性一般信息，并非税务建议。未计入买卖费用、CGT 折扣计算、指数化、豁免及您的边际税率；SMSF 与公司不在此项改革范围内。请咨询您的会计师。

关于「缩减成本基础」
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当您产生的是资本亏损而非利得时，改用缩减成本基础（reduced cost base）。它的 算法相同，但不含第三要素（持有成本）。您不能用持有成本来制造或扩大亏损——这是 常见的误解。您的会计师会采用能得出正确结果的那一种基础。

2027 年 7 月 1 日重置如何衔接
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这项改革不会改写五大要素——它改变的是基准日期。

在重置下，您在 2027 年 6 月 30 日仍持有的资产，视为按其 2027 年 7 月 1 日市场价值 重新取得。就成本基础而言，该市场价值成为您新的第一要素——即此后增值的起点。 您在 2027 年 7 月 1 日之后发生的成本（进一步改良、出售费用等），仍会通过第二至第五 要素继续累加，与此前完全一样。截至 2027 年 7 月 1 日的增值仍适用旧的 50% 折扣规则； 其后的增值则以重置价值为起点，按 CPI 指数化加上对该增值 30% 最低税率计算。

因此真正需要算准的其实是两个问题：

  • 您的成本基础由什么构成？ 就是上述五大要素——不变。
  • 您的 2027 年 7 月 1 日价值是多少？ 证据的选择正是在这里发挥作用。

设定 2027 年 7 月 1 日价值的两种方式
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设定 2027 年 7 月 1 日的估值是可选的。您可以采用 ATO 的免费分摊公式，也可以持有 一份带日期的独立估值——这是一个存在真实证据取舍的选择，而非义务。

  • ATO 免费分摊公式将您的增值按持有时间分摊。它简单且免费，在增长平均时也贴近 实际。但若您的物业表现优于平均，它可能把比实际更多的增值划入 2027 年后的期间。
  • 带日期的独立估值衡量物业在 2027 年 7 月 1 日的实际市场价值，并按可被 ATO 接受 的标准编制。趁证据尚新时留存该价值，通常比多年后重建更容易、也更易抗辩。

主页完整说明了重置的运作原理，而实例演算 则用金额展示两种方式各自何时更划算。

接下来#

  • 为每一项要素留存凭证——参见 CGT 成本基础记录清单。
  • 通过三种情景看重置的税务影响——参见 实例演算。
  • 想锁定带日期、以抗辩力优先的证据？桌面评估固定价格：单元房 $299／独立屋 $349 （复杂物业 $399 起）；上门（实地查勘） $690 起（日后才补做的 2027 年 7 月 1 日估值属追溯性，另行报价）。 前往 CGT Valuation Ready 预订，这是一家 独立的估值服务。
  • 需要处理整本客户档案的会计师，可在 Valuation Ready 合作伙伴门户获取批发批量 价格与批量提交。

登记意向
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无法保存您的请求，请重试。
谢谢——我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。

此步骤不收取任何费用——我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。

我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。

我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。

常见问题
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CGT 成本基础的五大要素是什么？
分别是：（1）您为取得资产所支付的金额，（2）印花税、法律费用、中介佣金等附带成本，（3）市政费、利息、保险等持有成本（仅限未作抵扣的部分），（4）装修等资本性改良，（5）为保全或抗辩产权而发生的资本性成本。参见五大要素。
印花税算成本基础吗？
算——购入时的印花税（过户税）属于第二要素的附带成本，过户与法律费用、中介佣金也一样。请保留能证明各项金额的交割结算单和发票。
贷款利息和市政费能计入成本基础吗？
有时可以。利息、市政费和保险属于第三要素的持有成本，但仅限您未作为税务抵扣申报的部分——因此通常适用于物业未产生收入的期间。请咨询会计师您的哪些成本符合条件。
装修会提高我的成本基础吗？
装修、扩建等资本性改良属于第四要素，前提是出售时该改良仍体现在物业上，且您保留了带日期的发票。已抵扣过的日常维修另有处理方式——请与会计师确认。
2027 年 7 月 1 日重置会改变我能计入成本基础的内容吗？
不会。重置改变的是基准日期，而非要素。在 2027 年 6 月 30 日持有的资产，视为按 2027 年 7 月 1 日市场价值重新取得——该价值成为新的起点，其后发生的第二至第五要素仍继续累加。参见重置如何衔接。
我一定要为 2027 年 7 月 1 日做估值吗？
不必——这是可选的。ATO 会提供免费的分摊公式作为替代方案。带日期的估值只是在关键处更有力、更贴合具体物业的证据；实例演算会展示它何时更划算。

以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。文中金额均为示意。初步估价为自动生成， 并非经认证或可用于 ATO 的估值；已签署的估值另行出具。