[{"content":"cgtcostbase.com.au explains one thing well: how an Australian property\u0026rsquo;s CGT cost base is worked out, and what the 1 July 2027 cost base reset does to it. The mechanics, the five cost base elements, the records to keep and worked examples are all here, written for owners and their accountants rather than for other tax professionals.\nWho runs it # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\nHow a valuation is produced # Valuation Ready is building a national panel of independent qualified valuers so that a signed valuation can be arranged for a property in any state or territory through a valuer licensed there. Each report is prepared and signed by the valuer, who is responsible for the opinion of value. The valuer\u0026rsquo;s fee is for preparing the report and is not tied to the figure reached, so there is no incentive to arrive at a higher or lower number.\nIndependence and standards # A signed valuation gives you a documented market-value figure with an evidence trail: the comparable sales, the method, and the valuer\u0026rsquo;s signature and date. Reports are prepared to an ATO-acceptable standard for market-value evidence. There is no such thing as an \u0026ldquo;ATO-approved\u0026rdquo; valuation, and you will not read that phrase here.\nWhat we do not do # This site provides general information and service intake. It is not tax, legal or financial advice. Ask a registered tax professional or licensed adviser how a valuation applies to your circumstances. A valuation dated 1 July 2027 is one way to evidence your reset cost base; the Treasurer\u0026rsquo;s apportioning formula is the other, and the mechanics section explains both without pretending one is compulsory.\nTalk to us # Questions about the content or the service go through the contact page.\n","date":"5 九月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/about/","section":"CGT Cost Base Reset 1 July 2027 - How It Works","summary":"cgtcostbase.com.au explains one thing well: how an Australian property’s CGT cost base is worked out, and what the 1 July 2027 cost base reset does to it. The mechanics, the five cost base elements, the records to keep and worked examples are all here, written for owners and their accountants rather than for other tax professionals.\nWho runs it # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\n","title":"About CGT Cost Base","type":"page"},{"content":"Use one form and we will route it to the right person. You only need to tell us once.\nI am contacting about Select one Individual property owner valuation CGT, tax, land tax or SMSF valuation question Real estate agency partner enquiry Tax agent / accountancy partner enquiry Partner portal or bulk upload access Property valuer job opportunity Privacy or general support Name Email Phone Business / organisation Property address or coverage area Preferred next step Email me Call me Send partner pricing details Send bulk upload instructions Send job opportunity details Message I agree to be contacted about this enquiry. I understand Valuation Ready provides service intake and general information, not tax, legal or financial advice. Send enquiry Where your enquiry goes Property owners and investors: valuation pathway and pricing. Accountants and tax agents: partner workflow and client-book requests. Content questions and corrections: the editorial queue for this site. Privacy and support: data requests and general follow-up. Prefer to email or call? Write to enquiries@valuationready.com.au or call 0411 547 901. We reply by email.\nWho you are contacting # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\nImportant # This site provides general information and service intake. It is not tax, legal or financial advice. Ask a registered tax professional or licensed adviser how a valuation applies to your circumstances.\n","date":"5 九月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/contact/","section":"CGT Cost Base Reset 1 July 2027 - How It Works","summary":"Use one form and we will route it to the right person. You only need to tell us once.\nI am contacting about Select one Individual property owner valuation CGT, tax, land tax or SMSF valuation question Real estate agency partner enquiry Tax agent / accountancy partner enquiry Partner portal or bulk upload access Property valuer job opportunity Privacy or general support Name Email Phone Business / organisation Property address or coverage area Preferred next step Email me Call me Send partner pricing details Send bulk upload instructions Send job opportunity details Message I agree to be contacted about this enquiry. I understand Valuation Ready provides service intake and general information, not tax, legal or financial advice. Send enquiry Where your enquiry goes Property owners and investors: valuation pathway and pricing. Accountants and tax agents: partner workflow and client-book requests. Content questions and corrections: the editorial queue for this site. Privacy and support: data requests and general follow-up. Prefer to email or call? Write to enquiries@valuationready.com.au or call 0411 547 901. We reply by email.\n","title":"Contact CGT Cost Base","type":"page"},{"content":" How to take and send property photos Good photos help your valuer see the property's condition and features — and for CGT or SMSF valuations they become part of the evidence file. Follow these rules and our system does the rest automatically.\nThe golden rules Send the original photo file — not a WhatsApp or Messenger forward (messaging apps strip the hidden capture data), not a screenshot, and not a photo of a photo. Email attachments, file uploads and AirDrop keep the data intact. Turn location on for your camera before shooting (Settings \u0026rarr; Privacy \u0026rarr; Location \u0026rarr; Camera \u0026rarr; While Using). It stamps where the photo was taken. Any modern phone is fine — iPhone or Android. There is no required brand; what matters is the two rules above. Don't edit the photos — cropping and filter apps overwrite the capture data. Send them as taken. You confirm, you never type — we read the capture details from the file rather than asking you for them, and tell you what we found. If the data is missing you can supply it, and the photo is honestly recorded as \"declared\" rather than \"verified-consistent\". For property owners Shoot the street front, each main room, kitchen and bathrooms, outdoor areas, and anything that affects value — renovations, damage, views. Old photos are welcome for retrospective valuations: original files from your camera roll keep their original dates, which the system reads automatically. Send photos as email attachments to the address we reply from — never through messaging apps, which strip the capture data. What our system checks automatically Reads the photo's embedded capture time and GPS position (when present) — you confirm, never type. Cross-checks the camera clock against satellite time recorded in the same photo. Checks the GPS position is within the property's vicinity. Notes signs of editing software. Freezes every accepted photo with a digital fingerprint at receipt, so any later copy can be checked against it. Photo data supports the valuation evidence file; the valuation itself always rests on the valuer's professional assessment.\n","date":"17 七月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/photo-guidelines/","section":"CGT Cost Base Reset 1 July 2027 - How It Works","summary":" How to take and send property photos Good photos help your valuer see the property's condition and features — and for CGT or SMSF valuations they become part of the evidence file. Follow these rules and our system does the rest automatically.\nThe golden rules Send the original photo file — not a WhatsApp or Messenger forward (messaging apps strip the hidden capture data), not a screenshot, and not a photo of a photo. Email attachments, file uploads and AirDrop keep the data intact. Turn location on for your camera before shooting (Settings → Privacy → Location → Camera → While Using). It stamps where the photo was taken. Any modern phone is fine — iPhone or Android. There is no required brand; what matters is the two rules above. Don't edit the photos — cropping and filter apps overwrite the capture data. Send them as taken. You confirm, you never type — we read the capture details from the file rather than asking you for them, and tell you what we found. If the data is missing you can supply it, and the photo is honestly recorded as \"declared\" rather than \"verified-consistent\". For property owners Shoot the street front, each main room, kitchen and bathrooms, outdoor areas, and anything that affects value — renovations, damage, views. Old photos are welcome for retrospective valuations: original files from your camera roll keep their original dates, which the system reads automatically. Send photos as email attachments to the address we reply from — never through messaging apps, which strip the capture data. What our system checks automatically Reads the photo's embedded capture time and GPS position (when present) — you confirm, never type. Cross-checks the camera clock against satellite time recorded in the same photo. Checks the GPS position is within the property's vicinity. Notes signs of editing software. Freezes every accepted photo with a digital fingerprint at receipt, so any later copy can be checked against it. Photo data supports the valuation evidence file; the valuation itself always rests on the valuer's professional assessment.\n","title":"Property photo guidelines","type":"page"},{"content":"2027 年 7 月 1 日重置为每一处在 2027 年 6 月 30 日持有的物业赋予一个新起点——即其 2027 年 7 月 1 日的市场价值。设定该价值有两种方式：一份带日期的独立估值，或 ATO 的免费分摊公式。下面三个实例用整数金额展示两种方式各自何时更划算。所有数字 均为示意——并非报价、并非预测、并非建议。\n看估值何时更划算\n两种方式如何划分增值 # 两种方式都会把您的总增值分为2027 年前部分（仍适用旧的 50% 折扣规则）与 2027 年后部分（适用新的 CPI 指数化加上对该增值 30% 最低税率）：\n带日期的估值——采用 2027 年 7 月 1 日的实际市场价值。2027 年前增值 = 该价值 − 原始成本基础；2027 年后增值 = 售价 − 该价值。 ATO 免费公式——将总增值按您持有物业的时间分摊；持有期中落在 2027 年 7 月 1 日 之后的部分即为 2027 年后部分。（此处用简单的时间分摊来示意；请与会计师确认 ATO 公布 的方法。） 对个人而言，2027 年前部分的增值一般保留 50% 折扣，因此一个更高、且有据可依的 2027 年 7 月 1 日价值，往往能把更多增值放入该部分、更少落入新规——但前提是增长确实 发生在该日期之前。若并非如此，公式反而可能更优（参见公式何时更优）。\n示意性税务假设。 下方税额行采用：47% 边际税率的个人；2027 年前部分适用 50% 折扣 （即该增值约 23.5% 为税款）；2027 年后部分按 47% 边际税率征税（高于 30% 下限），且 忽略 CPI 指数化——指数化会降低2027 年后的数字。实际结果取决于您的税率、指数化、 资格与具体情况。仅供示意，并非税务建议。\n实例 A——稳步增长的公寓 # 一套公寓于 2017 年 7 月以 $600,000 购入，2037 年 7 月以 $1,000,000 售出 （持有 20 年），期间均匀增长。其在中点即 2027 年 7 月 1 日的实际价值约为 $800,000。\n方式 2027 年 7 月 1 日价值 2027 年前增值 2027 年后增值 示意税额 带日期的估值 $800,000 $200,000 $200,000 ≈ $141,000 ATO 免费公式 $800,000 $200,000 $200,000 ≈ $141,000 结论： 在均匀增长下，时间分摊几乎正好落在实际价值上。免费公式给出基本相同的答案， 因此此时它是更简单、更省钱的选择——估值意义不大。实话实说。\n实例 B——在 2027 年前暴涨的地区 # 同样是 2017 年 7 月以 $600,000 购入，但该地区早期暴涨：到 2027 年 7 月 1 日物业 价值约 $1,050,000，此后增长趋平，于 2037 年 7 月以 $1,150,000 售出。\n方式 2027 年 7 月 1 日价值 2027 年前增值 2027 年后增值 示意税额 带日期的估值 $1,050,000 $450,000 $100,000 ≈ $153,000 ATO 免费公式 $875,000* $275,000 $275,000 ≈ $194,000 *公式从不给出价值——它将 $550,000 的总增值在 20 年持有期内五五分摊， $875,000 只是其隐含值。\n结论： 暴涨发生在重置之前，但基于时间的公式看不到这一点——它把增值在 20 年间 平均，将 $275,000 推入 2027 年后的新规，而带日期的估值下仅为 $100,000。这意味 着多出 $175,000 的增值按较不优惠的规则征税，按上述假设约多缴 $41,000 税款。 这正是带日期的估值所要应对的情形。\n实例 C——经过装修的物业 # 于 2015 年 7 月以 $700,000 购入，2026 年进行 $200,000 装修 （属第四要素资本性改良），使成本基础 达到 $900,000。装修将 2027 年 7 月 1 日价值抬升至约 $1,350,000；于 2035 年 7 月以 $1,450,000 售出（持有 20 年，其中 8 年落在重置之后，故公式的 2027 年后 占比为 40%）。\n方式 2027 年 7 月 1 日价值 2027 年前增值 2027 年后增值 示意税额 带日期的估值 $1,350,000 $450,000 $100,000 ≈ $153,000 ATO 免费公式 — $330,000 $220,000 ≈ $181,000 结论： 装修在 2027 年之前带来了价值跃升，但公式把整笔增值按时间均匀分摊，无法 识别这一点。带日期的估值以重置日为准记录了装修后的物业，把更多增值留在 2027 年前部分 ——按上述假设约少缴 $28,000 税款。教训相辅相成：既要保留 装修发票，也要有一份反映完工状态的 2027 年 7 月 1 日价值。\n免费公式何时更优 # 带日期的估值并非总是答案。如果您物业的增长主要发生在 2027 年 7 月 1 日之后， 它在该日的实际价值就偏低——此时估值会设定一个较低的起点，把更大一部分暴露于新规， 而公式的均匀分摊反而分得更少。若增长平缓或均匀，公式贴近实际（实例 A），还能为您省下 费用。关键不在于某种方式永远胜出——而在于这是可选的，值得结合您物业的真实历史与 会计师核对。\n用您自己的数字试算 # 购入成本（原始成本基础） 2027 年 7 月 1 日预估市场价值 预期未来售价（选填） 仅为示意性一般信息，并非税务建议。未计入买卖费用、CGT 折扣计算、指数化、豁免及您的边际税率；SMSF 与公司不在此项改革范围内。请咨询您的会计师。\n接下来 # 刚接触机制？先看 如何计算您的 CGT 成本基础。 确保您的证据经得起推敲——参见 记录清单。 主页完整说明重置，并对比估值与公式。 想要一份以 2027 年 7 月 1 日为准的价值？桌面评估固定价格：单元房 $299／独立屋 $349 （复杂物业 $399 起）；上门（实地查勘） $690 起（日后才补做的估值属追溯性，另行报价）。 前往 CGT Valuation Ready 预订，这是一家 独立的估值服务。会计师可在 Valuation Ready 合作伙伴门户获取批发价格与 批量提交。 登记意向 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n常见问题 # 能给一个 2027 年 7 月 1 日成本基础重置的实例吗？ 可以——上文有三个。简言之，一处 $600,000 的物业若在 2027 年 7 月 1 日价值 $1,050,000，则获得 $450,000 的 2027 年前增值（旧 50% 折扣），2027 年后增值很小；而免费时间公式会把增值平均分摊，使更多部分按新规征税。数字为示意。 ATO 免费公式一定比估值差吗？ 并非如此。增长均匀时公式贴近实际，是更省钱的选择（实例 A）；增长发生在 2027 年之后时，它甚至可能优于估值。带日期的估值主要在增长集中于 2027 年 7 月 1 日之前时帮上忙。参见公式何时更优。 ATO 分摊公式如何运作？ 大体上，它将您的总增值按持有天数分摊；其中落在 2027 年 7 月 1 日之后的部分按新规征税。我们用简单的时间分摊来示意——请与会计师确认 ATO 公布的方法。 为什么带日期的价值能胜过免费公式？ 因为公式假设增长均匀。若您的物业在 2027 年前暴涨或经过装修，其真实的 2027 年 7 月 1 日价值高于均匀分摊所隐含的值，因此带日期的估值能把更多增值留在旧的 50% 折扣规则下。参见实例 B。 这些实例包含 CGT 折扣和我的税率吗？ 税额行为示意，采用 47% 边际税率、对 2027 年前部分适用 50% 折扣，并忽略 CPI 指数化（指数化会降低 2027 年后的数字）。您的实际结果取决于自身情况——请与会计师确认。 SMSF 或公司适用这些实例吗？ 不适用。SMSF、公司与外国居民不在新的 CGT 规则范围内，因此这些针对个人的实例不适用于它们。请就您自身的架构咨询顾问。 以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。所有金额均为示意并经取整。初步估价为 自动生成，并非经认证或可用于 ATO 的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年7月11日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/cgt-cost-base-worked-examples/","section":"2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置 - 运作方式与实例","summary":"2027 年 7 月 1 日重置为每一处在 2027 年 6 月 30 日持有的物业赋予一个新起点——即其 2027 年 7 月 1 日的市场价值。设定该价值有两种方式：一份带日期的独立估值，或 ATO 的免费分摊公式。下面三个实例用整数金额展示两种方式各自何时更划算。所有数字 均为示意——并非报价、并非预测、并非建议。\n看估值何时更划算\n两种方式如何划分增值 # 两种方式都会把您的总增值分为2027 年前部分（仍适用旧的 50% 折扣规则）与 2027 年后部分（适用新的 CPI 指数化加上对该增值 30% 最低税率）：\n带日期的估值——采用 2027 年 7 月 1 日的实际市场价值。2027 年前增值 = 该价值 − 原始成本基础；2027 年后增值 = 售价 − 该价值。 ATO 免费公式——将总增值按您持有物业的时间分摊；持有期中落在 2027 年 7 月 1 日 之后的部分即为 2027 年后部分。（此处用简单的时间分摊来示意；请与会计师确认 ATO 公布 的方法。） 对个人而言，2027 年前部分的增值一般保留 50% 折扣，因此一个更高、且有据可依的 2027 年 7 月 1 日价值，往往能把更多增值放入该部分、更少落入新规——但前提是增长确实 发生在该日期之前。若并非如此，公式反而可能更优（参见公式何时更优）。\n","title":"2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置：实例演算","type":"page"},{"content":"成本基础的可靠程度，取决于其背后的记录。五大成本基础要素 中的每一项都需要自己的凭证链——当您最终出售时，ATO 看的是证据，而非估算。这是一份 实用清单，说明该保留什么、为什么保留、保留多久，并展示同期记录与事后重建记录 在 ATO 眼中的差别。以上仅为一般信息，并非税务建议——请咨询您的会计师。\n记录就绪度——勾选您已有的 # 购入时的买卖合同与交割结算单 印花税／过户税评估单或收据 购入的过户与法律费用发票 买方或卖方中介佣金发票 每一次装修、扩建或资本性改良的带日期发票 物业未产生收入期间的市政费、利息与保险记录 任何边界、产权或所有权纠纷的法律费用发票 2027 年 7 月 1 日的市场价值记录（估值，或 ATO 公式的计算依据） 把您现在就能找到的每一份记录都勾上。\n逐项要素该保留什么 # 成本基础要素 应保留的记录 原因 1 — 取得 买卖合同、交割结算单、支付金额的凭证（以及任何非现金对价的市场价值） 确定起始数字——多数成本基础中最大的一项 2 — 附带成本 印花税／过户税通知、过户与法律发票、中介佣金、估价师／测量师费用、广告与查册费用 每一项都可单独计入——但前提是您能出示发票 3 — 持有成本 市政费与土地税通知、贷款利息单、保险费、维护发票——并标注其未作税务抵扣的期间 仅未抵扣的部分可计入；您需要证明是哪些期间 4 — 资本性改良 建筑与工程发票、市政审批、改良前后的日期与照片 证明该支出属资本性（而非已抵扣的维修），且出售时仍体现在物业上 5 — 产权维护 抗辩或确立产权的法律发票与往来文件 将支出与保护所有权（而非赚取收入）相联系 有条理的记录会让两条证据路径都更有力——无论带日期的估值还是 ATO 的免费公式， 都依赖您能够为各要素提供佐证。\n该保留多久 # 一般经验法则是：与某个 CGT 事件相关的记录，应在该事件后保留五年——也就是出售后 五年。由于物业出售可能在购入数十年之后，实际上这意味着在整个持有期间加上其后五年， 持续保留您的购入与改良记录。若您产生资本亏损并结转，则应保留至最终使用该亏损当年后 的第五年。拿不准时就保留——存储很便宜，被否决的成本却不便宜。\n同期记录 vs 事后重建记录 # 在 ATO 看来，记录何时生成，与记录说了什么同样重要。\n同期——当时生成 带日期的发票、交割结算单、银行记录，或以相关日期签署的估值。它在事件发生时 生成，因此难以争议、易于依赖。这是最有力的证据。\n事后重建——日后凭记忆拼凑 多年后拼凑出的估算——「装修大约花了 $80k」、从后来的售价倒推的数字、为某个 过去日期猜测的价值。它或许会被接受，但分量更轻，也更容易被质疑。\n这正是「在日期前后行动、而非事后很久才补」的诚实理由：在 2027 年 7 月 1 日前后、 趁市场证据尚新时留存的价值，比多年后临到出售才重建的数字更容易取得、也更易抗辩。 这无关赶时间——而在于证据的质量。\n一份您无法重建的 2027 年 7 月 1 日记录 # 重置使 2027 年 7 月 1 日的市场价值成为日后增值的新起点，因此它成为您最重要的成本 基础记录之一。设定该价值是可选的：ATO 会提供免费的分摊公式作为替代，因此估值从不 强制——它是一个存在证据取舍的选择。一份按可被 ATO 接受的标准、带日期编制的独立估值， 不过是为这一个日后难以重建的数字留下的同期记录。实例演算 用金额展示这份额外证据何时会改变税务结果——以及何时免费公式已足够接近。\n把记录变成证据 # 不确定各要素涵盖什么？先看 如何计算您的 CGT 成本基础。 通过三种情景看重置——参见 实例演算。 想要一份以 2027 年 7 月 1 日为准的估值？桌面评估固定价格（不做实地查勘，得出的是 指示性价值）：单元房 $299／独立屋 $349（复杂物业 $399 起）；若需要按可被 ATO 接受标准编制的签署估值，请选 上门（实地查勘）$690 起（日后才补做的估值属追溯性，另行报价）。 前往 CGT Valuation Ready 预订，这是一家 独立的估值服务。 需要为整本客户档案整理记录的会计师，可在 Valuation Ready 合作伙伴门户使用批发批量 价格与批量提交。 登记意向 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n常见问题 # 物业 CGT 需要保留哪些记录？ 保留合同与交割结算单、印花税通知、法律与中介发票、每一次改良的带日期发票、未抵扣持有成本的记录，以及 2027 年 7 月 1 日的市场价值。参见逐项要素该保留什么。 CGT 记录要保留多久？ 一般为 CGT 事件后五年——即出售后五年。由于出售可能在购入数十年之后，实际上您应在整个持有期间加上其后五年内保留购入与改良记录。参见该保留多久。 什么是同期记录？ 在事件发生当时生成的记录——带日期的发票、交割结算单，或以相关日期签署的估值。它在 ATO 面前比日后凭记忆重建的数字更有分量。参见同期 vs 事后重建。 我弄丢了购入发票怎么办？ 您也许能从过户律师、银行、市政或中介处重建记录，或重新估算价值——但重建的证据较弱、更易被质疑，因此尽量找回原始文件，并与会计师确认处理方式。 我需要为 2027 年 7 月 1 日价值保留记录吗？ 如果您希望重置价值有强证据支撑，那就需要——带日期的估值是对一个日后难以重建的数字所作的同期记录。这是可选的：ATO 的免费公式是替代方案。参见2027 年 7 月 1 日记录。 我已抵扣过的市政费和利息能计入吗？ 不能。第三要素持有成本仅限您未作税务抵扣的部分，因此请为物业未产生收入的期间标注记录，并与会计师核对处理方式。 以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。初步估价为自动生成，并非经认证或可用于 ATO 的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年7月11日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/cgt-cost-base-records-checklist/","section":"2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置 - 运作方式与实例","summary":"成本基础的可靠程度，取决于其背后的记录。五大成本基础要素 中的每一项都需要自己的凭证链——当您最终出售时，ATO 看的是证据，而非估算。这是一份 实用清单，说明该保留什么、为什么保留、保留多久，并展示同期记录与事后重建记录 在 ATO 眼中的差别。以上仅为一般信息，并非税务建议——请咨询您的会计师。\n记录就绪度——勾选您已有的 # 购入时的买卖合同与交割结算单 印花税／过户税评估单或收据 购入的过户与法律费用发票 买方或卖方中介佣金发票 每一次装修、扩建或资本性改良的带日期发票 物业未产生收入期间的市政费、利息与保险记录 任何边界、产权或所有权纠纷的法律费用发票 2027 年 7 月 1 日的市场价值记录（估值，或 ATO 公式的计算依据） 把您现在就能找到的每一份记录都勾上。\n逐项要素该保留什么 # 成本基础要素 应保留的记录 原因 1 — 取得 买卖合同、交割结算单、支付金额的凭证（以及任何非现金对价的市场价值） 确定起始数字——多数成本基础中最大的一项 2 — 附带成本 印花税／过户税通知、过户与法律发票、中介佣金、估价师／测量师费用、广告与查册费用 每一项都可单独计入——但前提是您能出示发票 3 — 持有成本 市政费与土地税通知、贷款利息单、保险费、维护发票——并标注其未作税务抵扣的期间 仅未抵扣的部分可计入；您需要证明是哪些期间 4 — 资本性改良 建筑与工程发票、市政审批、改良前后的日期与照片 证明该支出属资本性（而非已抵扣的维修），且出售时仍体现在物业上 5 — 产权维护 抗辩或确立产权的法律发票与往来文件 将支出与保护所有权（而非赚取收入）相联系 有条理的记录会让两条证据路径都更有力——无论带日期的估值还是 ATO 的免费公式， 都依赖您能够为各要素提供佐证。\n","title":"CGT 成本基础记录清单：该保留什么","type":"page"},{"content":"成本基础（cost base）是从售出所得中扣除、用来计算资本利得的那个数字。算准了， 您只为真实的增值缴税；一旦低估——或缺乏证据支撑——就可能多缴税。本指南逐一讲解法律 允许计入的五大要素，一步步搭建出一个成本基础，并说明 2027 年 7 月 1 日重置 如何只改变基准日期，而不改变计算的构成。以上仅为一般信息，并非税务建议——请咨询 您的会计师。\n跳到演算实例\n成本基础的五大要素 # 成本基础由五类成本构成。并非每处物业都同时具备这五类，而且有些成本若已作为税务 抵扣申报过，就不能再计入——因此请结合自己的持有情况逐项阅读。\n1 · 取得——您付出的金钱与财产 您为取得该资产所支付的金额，加上您为此付出的任何非现金对价的市场价值。对多数 自住房和投资物业而言，这就是购入价。\n2 · 附带成本 买入以及日后卖出的交易成本：印花税／过户税、过户与法律费用、买方或卖方中介 佣金、估价师或测量师费用、广告费，以及查册与交割费用。\n3 · 持有（拥有）成本 单纯拥有资产所产生的成本——贷款利息、市政费、土地税、保险，以及维修保养。一般 适用于 1991 年 8 月 20 日之后取得的资产，且仅限您未曾（也不能）作为税务抵扣 申报的部分。\n4 · 资本性改良 提升或维持资产价值的资本性支出——装修、扩建、新建露台或车道——前提是出售时该 改良仍体现在物业上。\n5 · 产权维护 为确立、保全或维护您对资产的产权（或某项权利）而发生的资本性支出——例如解决 边界或产权纠纷的法律费用。\n最容易出错的是第三要素。如果您的物业曾出租，且每年在报税时已抵扣了市政费、利息 和保险，这些金额就不能再计入成本基础——否则属于重复抵扣。第三要素通常只对物业未产生 收入的期间才有意义（例如空置土地，或从未出租过的住房）。请咨询会计师，哪些持有成本 符合条件。\n一步步搭建成本基础 # 下面是一处示意性物业，逐个要素累加而成。表中金额为示意性整数，并非报价或预测。\n要素 项目（示意） 金额 1 — 取得 购入价 $600,000 2 — 附带成本 印花税 $22,000 + 过户 $2,000 + 买方中介 $6,000 $30,000 4 — 资本性改良 厨房与浴室装修（2022 年） $80,000 3 — 持有成本 12 个月空置期的市政费、保险与利息，未抵扣 $9,000 5 — 产权维护 抗辩边界主张的法律费用 $3,000 成本基础合计 $722,000 若该物业日后以 $1,000,000 售出，在任何折扣、指数化或重置之前的资本利得为 $1,000,000 − $722,000 = $278,000。您每能证明成本基础中多出的一元，就是少被 征税的一元增值——这正是记录如此重要的原因（参见 记录清单）。\n用您自己的数字试算：\n购入成本（原始成本基础） 2027 年 7 月 1 日预估市场价值 预期未来售价（选填） 仅为示意性一般信息，并非税务建议。未计入买卖费用、CGT 折扣计算、指数化、豁免及您的边际税率；SMSF 与公司不在此项改革范围内。请咨询您的会计师。\n关于「缩减成本基础」 # 当您产生的是资本亏损而非利得时，改用缩减成本基础（reduced cost base）。它的 算法相同，但不含第三要素（持有成本）。您不能用持有成本来制造或扩大亏损——这是 常见的误解。您的会计师会采用能得出正确结果的那一种基础。\n2027 年 7 月 1 日重置如何衔接 # 这项改革不会改写五大要素——它改变的是基准日期。\n在重置下，您在 2027 年 6 月 30 日仍持有的资产，视为按其 2027 年 7 月 1 日市场价值 重新取得。就成本基础而言，该市场价值成为您新的第一要素——即此后增值的起点。 您在 2027 年 7 月 1 日之后发生的成本（进一步改良、出售费用等），仍会通过第二至第五 要素继续累加，与此前完全一样。截至 2027 年 7 月 1 日的增值仍适用旧的 50% 折扣规则； 其后的增值则以重置价值为起点，按 CPI 指数化加上对该增值 30% 最低税率计算。\n因此真正需要算准的其实是两个问题：\n您的成本基础由什么构成？ 就是上述五大要素——不变。 您的 2027 年 7 月 1 日价值是多少？ 证据的选择正是在这里发挥作用。 设定 2027 年 7 月 1 日价值的两种方式 # 设定 2027 年 7 月 1 日的估值是可选的。您可以采用 ATO 的免费分摊公式，也可以持有 一份带日期的独立估值——这是一个存在真实证据取舍的选择，而非义务。\nATO 免费分摊公式将您的增值按持有时间分摊。它简单且免费，在增长平均时也贴近 实际。但若您的物业表现优于平均，它可能把比实际更多的增值划入 2027 年后的期间。 带日期的独立估值衡量物业在 2027 年 7 月 1 日的实际市场价值，并按可被 ATO 接受 的标准编制。趁证据尚新时留存该价值，通常比多年后重建更容易、也更易抗辩。 主页完整说明了重置的运作原理，而实例演算 则用金额展示两种方式各自何时更划算。\n接下来 # 为每一项要素留存凭证——参见 CGT 成本基础记录清单。 通过三种情景看重置的税务影响——参见 实例演算。 想锁定带日期、以抗辩力优先的证据？桌面评估固定价格：单元房 $299／独立屋 $349 （复杂物业 $399 起）；上门（实地查勘） $690 起（日后才补做的 2027 年 7 月 1 日估值属追溯性，另行报价）。 前往 CGT Valuation Ready 预订，这是一家 独立的估值服务。 需要处理整本客户档案的会计师，可在 Valuation Ready 合作伙伴门户获取批发批量 价格与批量提交。 登记意向 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n常见问题 # CGT 成本基础的五大要素是什么？ 分别是：（1）您为取得资产所支付的金额，（2）印花税、法律费用、中介佣金等附带成本，（3）市政费、利息、保险等持有成本（仅限未作抵扣的部分），（4）装修等资本性改良，（5）为保全或抗辩产权而发生的资本性成本。参见五大要素。 印花税算成本基础吗？ 算——购入时的印花税（过户税）属于第二要素的附带成本，过户与法律费用、中介佣金也一样。请保留能证明各项金额的交割结算单和发票。 贷款利息和市政费能计入成本基础吗？ 有时可以。利息、市政费和保险属于第三要素的持有成本，但仅限您未作为税务抵扣申报的部分——因此通常适用于物业未产生收入的期间。请咨询会计师您的哪些成本符合条件。 装修会提高我的成本基础吗？ 装修、扩建等资本性改良属于第四要素，前提是出售时该改良仍体现在物业上，且您保留了带日期的发票。已抵扣过的日常维修另有处理方式——请与会计师确认。 2027 年 7 月 1 日重置会改变我能计入成本基础的内容吗？ 不会。重置改变的是基准日期，而非要素。在 2027 年 6 月 30 日持有的资产，视为按 2027 年 7 月 1 日市场价值重新取得——该价值成为新的起点，其后发生的第二至第五要素仍继续累加。参见重置如何衔接。 我一定要为 2027 年 7 月 1 日做估值吗？ 不必——这是可选的。ATO 会提供免费的分摊公式作为替代方案。带日期的估值只是在关键处更有力、更贴合具体物业的证据；实例演算会展示它何时更划算。 以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。文中金额均为示意。初步估价为自动生成， 并非经认证或可用于 ATO 的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年7月11日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/how-to-calculate-cgt-cost-base/","section":"2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置 - 运作方式与实例","summary":"成本基础（cost base）是从售出所得中扣除、用来计算资本利得的那个数字。算准了， 您只为真实的增值缴税；一旦低估——或缺乏证据支撑——就可能多缴税。本指南逐一讲解法律 允许计入的五大要素，一步步搭建出一个成本基础，并说明 2027 年 7 月 1 日重置 如何只改变基准日期，而不改变计算的构成。以上仅为一般信息，并非税务建议——请咨询 您的会计师。\n跳到演算实例\n成本基础的五大要素 # 成本基础由五类成本构成。并非每处物业都同时具备这五类，而且有些成本若已作为税务 抵扣申报过，就不能再计入——因此请结合自己的持有情况逐项阅读。\n1 · 取得——您付出的金钱与财产 您为取得该资产所支付的金额，加上您为此付出的任何非现金对价的市场价值。对多数 自住房和投资物业而言，这就是购入价。\n2 · 附带成本 买入以及日后卖出的交易成本：印花税／过户税、过户与法律费用、买方或卖方中介 佣金、估价师或测量师费用、广告费，以及查册与交割费用。\n3 · 持有（拥有）成本 单纯拥有资产所产生的成本——贷款利息、市政费、土地税、保险，以及维修保养。一般 适用于 1991 年 8 月 20 日之后取得的资产，且仅限您未曾（也不能）作为税务抵扣 申报的部分。\n4 · 资本性改良 提升或维持资产价值的资本性支出——装修、扩建、新建露台或车道——前提是出售时该 改良仍体现在物业上。\n5 · 产权维护 为确立、保全或维护您对资产的产权（或某项权利）而发生的资本性支出——例如解决 边界或产权纠纷的法律费用。\n最容易出错的是第三要素。如果您的物业曾出租，且每年在报税时已抵扣了市政费、利息 和保险，这些金额就不能再计入成本基础——否则属于重复抵扣。第三要素通常只对物业未产生 收入的期间才有意义（例如空置土地，或从未出租过的住房）。请咨询会计师，哪些持有成本 符合条件。\n一步步搭建成本基础 # 下面是一处示意性物业，逐个要素累加而成。表中金额为示意性整数，并非报价或预测。\n","title":"如何计算 CGT 成本基础：五大要素详解","type":"page"},{"content":"CGT Cost Base（ABN 65 397 914 685）运营本网站，并对通过本网站收集的个人信息负责。\n本网站提供物业估值服务。本政策说明我们如何依据澳大利亚《1988 年隐私法》（联邦）及澳大利亚隐私原则（APPs）处理个人信息。\n我们收集哪些信息 # 当您提交咨询时，我们会收集您提供的资料——通常包括姓名、邮箱、电话、物业地址以及物业的持有方式。您浏览本网站时，我们也可能收集基本使用数据（例如分析数据）。\n收集目的 # 用于回复您的估值咨询、提供您请求的服务并与您联系。我们依据您提交表单时给予的同意处理这些信息。\n信息披露 # 我们会向协助我们提供服务的服务提供商（例如托管、邮件和 CRM 服务商）披露您的信息。我们不会出售您的个人信息。\n跨境披露 # 我们的部分服务提供商在澳大利亚境外存储或处理数据。我们目前的表单及邮件服务提供商 Brevo 将联系人数据存储于欧盟境内的服务器，分析服务提供商也可能在境外处理数据。我们会采取合理措施，确保境外接收方按照澳大利亚隐私原则（APP 8）处理您的信息。\n存储与安全 # 我们采取合理措施保护您的信息免遭滥用、丢失和未经授权的访问，并仅在收集目的所需或法律要求的期限内保留。\n您的权利 # 您可以请求查阅或更正您的个人信息、撤回同意，或提出隐私投诉。请联系 privacy@cgtcostbase.com.au。您也可以向澳大利亚信息专员办公室（OAIC，oaic.gov.au）投诉。\nCookies 与分析 # 我们可能使用 Cookies 和分析工具了解网站的使用情况。您可以通过浏览器设置管理 Cookies。\n联系方式 # 隐私相关咨询：privacy@cgtcostbase.com.au。\n","date":"2026年7月8日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/privacy/","section":"2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置 - 运作方式与实例","summary":"CGT Cost Base（ABN 65 397 914 685）运营本网站，并对通过本网站收集的个人信息负责。\n本网站提供物业估值服务。本政策说明我们如何依据澳大利亚《1988 年隐私法》（联邦）及澳大利亚隐私原则（APPs）处理个人信息。\n我们收集哪些信息 # 当您提交咨询时，我们会收集您提供的资料——通常包括姓名、邮箱、电话、物业地址以及物业的持有方式。您浏览本网站时，我们也可能收集基本使用数据（例如分析数据）。\n收集目的 # 用于回复您的估值咨询、提供您请求的服务并与您联系。我们依据您提交表单时给予的同意处理这些信息。\n信息披露 # 我们会向协助我们提供服务的服务提供商（例如托管、邮件和 CRM 服务商）披露您的信息。我们不会出售您的个人信息。\n跨境披露 # 我们的部分服务提供商在澳大利亚境外存储或处理数据。我们目前的表单及邮件服务提供商 Brevo 将联系人数据存储于欧盟境内的服务器，分析服务提供商也可能在境外处理数据。我们会采取合理措施，确保境外接收方按照澳大利亚隐私原则（APP 8）处理您的信息。\n","title":"隐私政策","type":"page"},{"content":"自 2027 年 7 月 1 日起，您物业的成本基础会重置为当日的市场价值。被低估或 证据不足的成本基础日后很难纠正——了解重置如何运作，以及准确、带日期的证据 如何保护您。\n查看实例演算\n运作原理 # 2027 年 7 月 1 日之前的增值仍享 50% 折扣；之后的增值按指数化加 30% 最低税率 计算，以您的 2027 年 7 月 1 日价值为起点。准确、有据可依的价值能避免成本 基础被低估——而采用哪种证据方式可能显著影响税额。 以上为一般信息，并非税务建议——请咨询您的会计师。\n估值与 ATO 分摊公式对比 # 设定 2027 年 7 月 1 日价值有两条证据路径：\nATO 分摊公式 免费且通用：按持有期分摊增值，而不是衡量物业在 2027 年 7 月 1 日的实际 价值。在增长平均的情况下较简单——但若您的物业表现优于平均，可能导致 多缴税，且事后重建的数字更容易被质疑。\n带日期的独立估值 针对具体物业、同期出具：由估价师签署的 2027 年 7 月 1 日独立市场价值， 按可被 ATO 接受的标准编制。通常比多年后重建价值更便宜、更易抗辩。\n请咨询您的会计师哪种方式适用于您的情况。\n成本基础包含什么 # 重置改变的是基准日期，而不是成本基础的构成。请保留以下记录：\n购入成本（价格、印花税、法律费用）； 资本性改良（装修、扩建——附日期和发票）； 由会计师认定为成本基础第三、第四要素的持有与所有权成本； 出租与使用历史（物业何时产生收入、何时没有）。 有条理的记录会让任何一条证据路径都更有力。\n实例演算 # 用您自己的数字看看重置的影响。输入购入成本与 2027 年 7 月 1 日的预估市场价值—— 再填入预期售价，即可看到 2027 年前后应税增值的划分。\n购入成本（原始成本基础） 2027 年 7 月 1 日预估市场价值 预期未来售价（选填） 仅为示意性一般信息，并非税务建议。未计入买卖费用、CGT 折扣计算、指数化、豁免及您的边际税率；SMSF 与公司不在此项改革范围内。请咨询您的会计师。\n价格 # 桌面评估（不上门）固定价格：单元房 $299／独立屋 $349（复杂物业 $399 起）； 上门（实地查勘）$690 起。价格为 参考值。日后才补做的 2027 年 7 月 1 日估值属追溯性估值（另行报价）。\n想要以抗辩力优先的尊选证据？前往 CGT Valuation Ready 预订。\n会计师需要审阅客户档案？ 合作伙伴计划提供批发批量价格与批量提交——请在 Valuation Ready 合作伙伴门户注册。\n登记意向 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n常见问题 # 成本基础重置是什么？ 在 2027 年 6 月 30 日持有的资产，视为按其 2027 年 7 月 1 日市场价值重新取得，该价值成为此后增值的新成本基础；此前的增值仍适用旧规则。 这个估算器有什么用？ 输入购入成本与预估的 2027 年 7 月 1 日价值，即可看到重置如何提高成本基础，以及 2027 年前后增值的划分。仅供示意，并非税务建议。 SMSF 会受影响吗？ 根据已立法的改革（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026），SMSF 不在 2027 年 7 月 1 日的变化范围内——但依据 SIS 法规 8.02B 另有年度估值义务：参见 SMSF Property Valuation Ready。 我需要以 2027 年 7 月 1 日为准的估值吗？ 如果某物业可能涉及 CGT，一份带日期的独立估值是新成本基础最清晰的证据。请就您的具体情况咨询会计师。 价格是多少？ 桌面评估固定价格：单元房 $299／独立屋 $349（复杂物业 $399 起）；上门查勘 $690 起。日后才补做的 2027 年 7 月 1 日估值属追溯性（另行报价）。为参考值。 1985 年前购入（pre-CGT）的物业会怎样？ 根据 2026 年已立法的改革（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026，现已成为法律），1985 年 9 月 20 日前取得资产的全面豁免，将对 2027 年 7 月 1 日之后的增值终止——这类物业将以 2027 年 7 月 1 日的市场价值作为视同成本基础，带日期的估值证据尤为重要。请与您的税务专业人士确认。 如何计算物业的成本基础？ 从购入价开始，加上符合条件的购置成本、资本性改良和出售成本，并保留每一项的凭证——参见哪些计入成本基础。如适用 2027 年 7 月 1 日重置，则以该日市场价值作为新的起点——比较估值与 ATO 分摊公式。 以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。初步估价为自动生成，并非经认证或可 用于 ATO 的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年6月27日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/","section":"2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置 - 运作方式与实例","summary":"自 2027 年 7 月 1 日起，您物业的成本基础会重置为当日的市场价值。被低估或 证据不足的成本基础日后很难纠正——了解重置如何运作，以及准确、带日期的证据 如何保护您。\n查看实例演算\n运作原理 # 2027 年 7 月 1 日之前的增值仍享 50% 折扣；之后的增值按指数化加 30% 最低税率 计算，以您的 2027 年 7 月 1 日价值为起点。准确、有据可依的价值能避免成本 基础被低估——而采用哪种证据方式可能显著影响税额。 以上为一般信息，并非税务建议——请咨询您的会计师。\n估值与 ATO 分摊公式对比 # 设定 2027 年 7 月 1 日价值有两条证据路径：\nATO 分摊公式 免费且通用：按持有期分摊增值，而不是衡量物业在 2027 年 7 月 1 日的实际 价值。在增长平均的情况下较简单——但若您的物业表现优于平均，可能导致 多缴税，且事后重建的数字更容易被质疑。\n","title":"2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置 - 运作方式与实例","type":"page"}]